Перепланировка нежилого помещения в Москве и области: правила проведения, порядок согласования

Определение и нормативные критерии перепланировки и переустройства помещения

В статье рассмотрим этапы документального оформления перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения. Вы узнаете, в каких случаях требуется согласование перепланировки нежилого помещения и какие документы необходимы для проведения работ.

К перепланировке помещения относятся:

• демонтаж, возведение или перенос межкомнатных перегородок;
• перенос, устройство дверных проемов в перегородках или несущих стенах;
• изменение конфигурации внутри объекта недвижимости (устройство санитарно-бытовых помещений, кабинетов и т.д.);
• изменение назначения или приспособление помещения в соответствии с видом деятельности;
• устройство второго уровня, антресольного этажа, монтаж антресольной площадки и т.п.

Переустройство нежилого помещения включает в себя:

• перенос или установка нового сантехнического и электрооборудования;
• прокладка новых или замена существующих инженерных сетей для установки технологического оборудования или обеспечения производственного процесса (модернизация электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляционного обеспечения и т.д.).

Понятия перепланировки и переустройства, а также регламентные требования к их проведению и согласованию установлены действующим законодательством ст. 25-29 ЖК РФ и региональными нормативно-правовыми актами. Обязательство согласования перепланировки установлено только для нежилых (коммерческих) помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Функциональные виды помещений при перепланировке

Регламент проведения и согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка помещений в Москве и Московской области состоит из следующих этапов:

1. Предварительная аналитика и подготовка технического задания на проектирование с учетом планируемого вида деятельности (функционального назначения объекта).
2. Сбор исходной документации в соответствии с регламентом, получение технических условий и т.д.
3. Разработка проектной документации с учетом назначения помещения: ресторан, офис, магазин, медицинский центр и т.д.
   Для Москвы обязательным является получение санитарно-эпидемиологического заключения (СЭЗ) в Роспотребнадзоре.
4. Получение разрешения Мосжилинспекции или уполномоченного органа на проведение работ (согласование перепланировки).
5. Проведение строительных, ремонтных и монтажных работ в соответствии с проектом. Оформление исполнительной документации представителем проектной организации и строительного контроля: акты скрытых работ, журнал производства работ и проч.
6. Ввод в эксплуатацию. Проведение выездной проверки представителем уполномоченного органа, выдавшего разрешение на работы. Получение акта завершения перепланировки.
7. Кадастровый обмер и подготовка нового технического (поэтажного) плана. Внесение изменений в Росреестр.

При проведении работ, связанных с изменением архитектурного облика многоквартирного дома (устройство отдельного входа, козырька, изменение формы или габаритов крыльца и т.п.), дополнительно необходимо провести собрание собственников здания и согласование проекта в Москомархитектуре.

Перепланировка помещения в отдельно стоящем нежилом здании: требования

Если объект недвижимости расположен в здании, не используемом для проживания, то получать разрешение на проведение перепланировки не требуется. При этом необходимо подготовить проектную документацию для корректного производства ремонтных работ и последующей регистрации новой планировки в Росреестре.
Прохождение согласования (получение разрешения на работы) требуется при изменении внешнего архитектурного решения, реконструкции, благоустройстве территории для зданий, входящих в перечень, и для определенных видов строительных работ.

Разрешение на изменение внешнего архитектурного решения здания или сооружения в Москве выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Согласование изменения внешнего архитектурного облика здания в Московской области выдает Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Нормы На территории г. Москвы действуют Постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022г. «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений in городе Москве» и Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012г. «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». Данные законы действуют как для согласования, так и для узаконивания определенных изменений нежилых зданий.
В Московской области действует Распоряжение Мособлархитектуры № 29РВ-494 от 01.09.2023г. «Об утверждении объектов капитального строительства, в отношении которых не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика» и ряд других нормативных актов.

Примечание Требование согласования перепланировки относится только к помещениям, расположенным в многоквартирном доме. Отдельного получения разрешения на работы при перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании (административное здание, торговый или офисный центр и проч.) не требуется. Для проведения работ, связанных с изменением плана в таких строениях, требуется разработать проектную документацию и провести кадастровый обмер после завершения строительных работ. Проект и технический план помещения сдаются в Росреестр для внесения изменений в правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Виды строительно-монтажных работ, относящиеся к реконструкции объекта недвижимости

Реконструкция объекта — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), возведение надстройки, переустройство, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Для проведения таких работ требуется получение исходно-разрешительной документации. В случае отсутствия исходно-разрешительной документации на проведение указанных работ объект будет признан самовольной постройкой.

Разрешение на проведение реконструкции в Москве выдает Мосгосстройнадзор (Постановление Правительства Москвы № 145-ПП от 17.04.2012г.).
Разрешение на проведение работ в Московской области выдает Министерство строительного комплекса Московской области (Распоряжение Министерства жилищной политики Московской области № 38 от 22.03.2021г.) и структурные подразделения Мособлархитектуры (Распоряжение Мособлархитектуры № 27РВ-387 от 12.08.2022г.).

Работы относящиеся к капитальному ремонту здания

Капитальный ремонт — замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей обеспечения объектов капитального строительства, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры объекта. Так как фактически объект не изменяет свои параметры при проведении таких работ, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Если в процессе ремонта будет организована строительная площадка или планируется установка строительных лесов для ремонта фасадов и кровли сооружений — необходимо получить ордер ОАТИ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 284-ПП от 19.05.2015г.

Перепланировка нежилого помещения: стоимость

Специалисты ГСП ответят на все интересующие вас вопросы. Проводим работы в Москве и во всех городских округах Московской области.

Получите консультацию специалиста