Цели и необходимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения
Нормативные регламенты проведения перепланировки нежилого помещения
Нормы Подготовка проектной документации и ее согласование требуются на работы, включенные в соответствующий перечень – Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011г. для города Москвы и Распоряжение Мособлархитектуры № 27РВ-278 от 16.08.2021г. для Московской области. Данными нормативными актами установлены состав проектной документации и регламентные требования проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме.
Виды работ, на которые разрабатывается проект
- изменение функционального назначения помещения под определенный тип деятельности (получение лицензии на ведение деятельности);
- демонтаж, возведение ненесущих перегородок, в том числе с дверными проемами;
- устройство дверного проема в несущей стене, устройство проема в перекрытии;
- устройство или демонтаж тамбурного отсека;
- устройство антресольного перекрытия или антресольной полки;
- перевод нежилого помещения в жилую квартиру;
- изменение послойной конструкции полов или перекрытия;
- объединение или разделение нежилых помещений;
- изменения входной группы, изменение внешнего облика здания, устройство дополнительного входа или крыльца;
- организация доступа маломобильных групп населения, устройство пандуса и проч.;
- перепланировка и приспособление помещения в доме-памятнике Мосгорнаследия.
- изменение или организация новых санитарно-бытовых помещений;
- устройство дополнительной приточно-вытяжной вентиляции или новых помещений, требующих вентиляцию;
- перенос общедомовых стояков отопления, водоснабжения или канализации.
Функциональные виды помещений при перепланировке
- Представительства организаций, offices, бюро, банки, административные и общественные пространства.
- Предприятия общественного питания: кафе, рестораны, бары, столовые.
- Предприятия торговли, торгово-развлекательные пространства, магазины.
- Медицинские учреждения: стоматологии, массажные кабинеты.
- Служебные помещения, мастерские, объекты бытового обслуживания населения.
- Перевод в жилое помещение, изменение назначения нежилого помещения на жилую квартиру.
- Спортивные учреждения: фитнес-залы, секции, кружки, хореографические студии.
- Образовательные учреждения: детские сады, школы, лицеи, гимназии, колледжи, техникумы, институты, художественные студии.
- Гостиничные комплексы, отели, хостелы, апартаменты.
- Салоны красоты, парикмахерские, солярии.
Выполняется полный комплекс работ по проектированию и согласованию перепланировки коммерческих объектов в Москве и Московской области.
Состав проекта перепланировки и переустройства помещения
Проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей. В нем содержатся необходимые материалы, чертежи, расчеты и обоснования с учетом характера планируемых изменений помещения.
Проект может содержать следующие разделы:
- Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
- Раздел «Архитектурные решения АР»;
- Раздел «Конструктивные решения КР»;
- Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
- Раздел «Технологические решения ТХ»;
- Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
- Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
- Раздел «Пожарная безопасность МОПБ»;
- Раздел «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов ОДИ (МГН)»;
- Техническое заключение ТЗК;
- Историко-культурное исследование (для домов под охраной ДКН).
Примечание В большинстве случаев проект содержит основные обязательные разделы: ПЗ, АР, ВК и ТХ. Другие разделы разрабатываются при необходимости, в зависимости от характера изменений объекта недвижимости.
Для объектов, расположенных в городе Москва, и некоторых видов работ при перепланировке в Московской области, дополнительно требуется разработать техническое заключение обследуемых конструкций здания.
Содержание проекта перепланировки нежилого помещения
Оформление проекта перепланировки регламентируется федеральным законом ПП РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также региональным законодательством. Проектная документация действительна в течение двух лет после оформления, и при необходимости этот срок можно продлить.
Текстовая составляющая проекта включает:
- титульный лист;
- содержание, состав проекта;
- записи главного инженера;
- общие данные, введение и описание технических решений;
- пояснительную записку.
В пояснительной записке содержится основная информация, описание всех планировочных решений, указания к проведению работ, требования СП, ГОСТов, СНиПов, мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению безопасности при проведении работ, мероприятия организации доступа маломобильных групп населения.
Графическая часть содержит обязательный архитектурный и необходимые инженерные разделы:
- титульный лист, комплект чертежей раздела и общие данные;
- чертеж объекта до перепланировки с экспликацией помещений;
- демонтажно-монтажный план;
- чертеж объекта после перепланировки с экспликацией помещений;
- схемы, узлы и необходимые расчеты конструктивных элементов и т.п.;
- планы инженерных коммуникаций и сетей, аксонометрические схемы, обоснования, спецификации оборудования и материалов.
Помимо обязательных разделов архитектурных и технологических решений, проект может содержать дополнительные разделы инженерного обеспечения, например: водоснабжение и канализация, электроснабжение, отопление, вентиляция и т.д. Также, в зависимости от изменений и назначения помещения проект может содержать: мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, доступ маломобильных групп и т.п.
В приложениях содержатся следующие документы:
- выписка из реестра членов СРО;
- техпаспорт БТИ или технический план с экспликацией;
- санитарно-эпидемиологическое заключение;
- согласование с ДКН, КГА (при необходимости);
- акт технологического присоединения, технические условия (при необходимости).
Техзаключение в свою очередь можно разделить на два вида:
- Техническое заключение обследуемых конструкций здания – это документ, содержащий оценку состояния конструкций и инженерного оборудования для данного объекта перед проведением строительных работ. Заключение вместе с проектом необходимы для согласования перепланировки в Москве. Для некоторых городских округов Московской области достаточно только проекта.
- Заключение, составленное по факту выполненных работ. Порядок действий в данном случае несколько иной, поскольку документы составляются уже после завершения ремонта. Инженер делает вывод о безопасности внесенных изменений и их соответствии действующим нормам.
Некоторые изменения помещения требуют дополнительного оформления:
- Устройство антресольного этажа или организация проема в несущей стене/перекрытии. Готовится раздел конструктивных решений и проводится расчет несущей способности конструкций здания с учетом изменений.
- Объединение двух нежилых помещений или разделение на два отдельных объекта недвижимости. Объединение может быть выполнено по горизонтали (на одном этаже).
- Изменение конфигурации помещения в доме – объекте культурного наследия. Для приспособления таких помещений требуется дополнительно получать разрешение в Департаменте культурного наследия. К этой категории относятся старые дома, расположенные в исторической застройке города. Все проектные и строительные работы оформляются с лицензией ДКН.
- Задействование или присоединение общедомового имущества, изменение внешнего облика здания. Помимо прочих документов, требуется протокол общего собрания собственников. При изменениях внешнего облика, фасада здания, необходимо разрешение Москомархитектуры.
- Перевод из нежилого фонда в жилой. Для этого потребуется обосновать, что объект соответствует санитарным нормам и пригоден для постоянного проживания, а также провести соответствующие расчеты естественного освещения КЕО, вентиляции и т.п. Провести санитарно-эпидемиологическую экспертизу проекта.
- Перевод из жилого фонда в нежилой. Это возможно только для объектов, расположенных на первом этаже или над нежилыми помещениями. Согласование проекта возможно при наличии протокола общего собрания собственников и согласования с Москомархитектурой изменения фасада здания.
Стоимость перепланировки нежилого помещения
Стоимость проектирования Стоимость согласованияКвалифицированные инженеры ответят на все интересующие вас вопросы. Проводим работы в Москве и во всех городских округах Московской области.
